Chaque année, la même question revient chez les propriétaires bailleurs de la région : qui doit payer l’entretien de la climatisation ? Le locataire qui l’utilise tous les jours, ou le propriétaire à qui appartient l’appareil ? La réponse est moins évidente qu’il n’y paraît, et c’est souvent au moment de l’état des lieux de sortie que le sujet devient conflictuel.
Voici ce que dit le droit, et surtout ce que nous conseillons aux bailleurs que nous accompagnons sur le bassin cannois.
Le locataire entretient, le propriétaire répare
C’est la règle de base, et elle est assez logique. Celui qui profite de l’équipement au quotidien en assure le maintien en bon état. Celui qui en est propriétaire prend en charge ce qui relève de la vétusté ou de la panne.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à assurer l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au bail. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 en dresse la liste précise.
Concrètement, le locataire s’occupe du nettoyage des filtres, du dépoussiérage des grilles de soufflage, du bac à condensats quand il est accessible, et des petits consommables comme les piles de télécommande. Rien de technique : ce sont des gestes d’usage.
Le propriétaire, lui, prend en charge tout le reste. Le compresseur qui lâche, la carte électronique qui grille, le moteur de ventilation à remplacer, la fuite de fluide frigorigène et sa recharge, le remplacement de l’appareil en fin de vie. Autrement dit, tout ce qui ne résulte pas d’une négligence d’entretien.
La formule à retenir : un locataire doit entretenir un équipement, pas le réparer.
Là où ça se complique : l’entretien réglementaire
Depuis le décret n° 2020-912 du 28 juillet 2020, les climatisations et pompes à chaleur réversibles de 4 à 70 kW doivent faire l’objet d’un entretien par un professionnel tous les deux ans. Cette visite n’a plus rien à voir avec le nettoyage de filtres : elle comprend le contrôle d’étanchéité du circuit, la vérification de la charge en fluide, le relevé des pressions de fonctionnement.
Et là, les avis divergent. Certains considèrent qu’il s’agit encore d’entretien courant, donc à la charge du locataire. D’autres estiment que l’obligation pèse sur le détenteur de l’équipement, et que le contrôle d’étanchéité relève de la conservation du bien, donc du bailleur.
Aucune décision de justice n’a définitivement tranché. En pratique, c’est le bail qui fait foi, et ces dispositions ne sont pas d’ordre public : vous pouvez organiser la répartition comme vous l’entendez. Sans clause explicite, vous vous exposez à une discussion pénible au moment où le locataire quittera les lieux.
Peut-on le mettre dans les charges récupérables ?
C’est la question que posent systématiquement les bailleurs, et la réponse va sans doute vous décevoir : non, pas pour un climatiseur individuel.
La confusion vient de deux décrets publiés le même jour, en août 1987. Le premier, le 87-712, liste les réparations locatives, celles que le locataire assume directement dans son logement. Le second, le 87-713, fixe la liste des charges récupérables, c’est-à-dire les dépenses que le bailleur avance pour l’immeuble avant de les refacturer.
Cette seconde liste est limitative. Si une dépense n’y figure pas, elle n’est pas récupérable, et une clause du bail qui prétendrait le contraire serait tout simplement réputée non écrite. Or ce décret ne concerne que les équipements communs de l’immeuble.
Ce qui compte, ce n’est donc pas la nature de l’équipement mais son usage. Une chaufferie collective entre dans les charges récupérables. Une chaudière individuelle, non : elle relève directement du locataire. Pour la climatisation, c’est exactement la même logique.
Deux situations font exception. En copropriété avec une installation collective, l’entretien passe par le syndic et entre bien dans les charges. Et en location saisonnière, qui échappe à la loi de 1989, vous faites ce que vous voulez : le prix de la nuitée absorbe la dépense sans aucune contrainte juridique.
Si vous décidez de prendre l’entretien à votre charge, il s’intègre donc au loyer, pas aux charges. L’arbitrage n’est pas comptable, il porte sur le contrôle que vous gardez sur votre équipement.
Ce que nous conseillons aux bailleurs
Malgré ce que je viens d’écrire, notre recommandation reste la même : prenez l’entretien à votre charge. Quatre raisons à cela.
D’abord, vous gardez la main sur votre équipement. Un locataire censé organiser lui-même l’entretien ne le fera pas, ou le confiera au moins cher. Trois ans plus tard, vous récupérez une installation encrassée dont la remise en état vous coûtera bien plus que les visites que vous avez cru économiser.
Ensuite, vous préservez la garantie constructeur. La quasi-totalité des fabricants la conditionnent à un entretien régulier et tracé. Sans attestation, une panne de compresseur reste intégralement pour vous, et c’est le poste le plus cher de toute l’installation.
Vous sécurisez aussi la revente. Les attestations constituent l’historique de votre équipement et vous protègent d’une action en vice caché de la part de l’acquéreur, plusieurs mois après la signature.
Enfin, vous supprimez un motif de litige à la sortie du locataire. On ne peut pas reprocher un défaut d’entretien à quelqu’un sans avoir la preuve que cet entretien lui incombait.
Le calcul est vite fait : quelques centaines d’euros tous les deux ans pour protéger un équipement qui en vaut plusieurs milliers.
Le cas des locations saisonnières
Sur Cannes, Mandelieu ou Théoule, la location saisonnière représente une part considérable du parc. Et c’est probablement la configuration la plus exigeante pour une climatisation.
Les occupants se succèdent, poussent la consigne au maximum, laissent parfois les baies ouvertes, et personne ne touche jamais aux filtres. L’appareil vieillit deux à trois fois plus vite qu’en résidence principale.
Aucun vacancier de passage ne s’occupera de l’entretien. Tout repose sur vous. Et une climatisation qui tombe en panne un 15 août, c’est une nuitée remboursée, un commentaire négatif en ligne, et une réputation qui met des mois à se reconstruire.
Et si vous êtes en copropriété
Quand la climatisation est un équipement collectif, c’est le syndic qui pilote l’entretien, mandate le prestataire et conserve les attestations. Tout copropriétaire peut en demander communication, et la dépense figure dans les charges.
En revanche, si vous avez fait installer votre propre système dans votre lot, l’entretien vous revient. Y compris le groupe extérieur, même s’il est fixé sur une façade qui relève des parties communes.
Pour aller plus loin
Les obligations d’entretien courant à la charge du locataire sont détaillées sur le site du service public.
Nous accompagnons les bailleurs du bassin cannois
ClimatPro propose des contrats d’entretien pensés pour les propriétaires bailleurs : visite programmée, attestation remise systématiquement, et prise de rendez-vous directe avec votre locataire. Vous n’avez rien à coordonner.
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